Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất tín ngưỡng

Đất xây dựng đình, đền, miếu, nhà thờ họ và các công trình tín ngưỡng có quy định quản lý riêng. Vì vậy, khi có nhu cầu xây dựng nhà thờ họ trên khu đất đang sử dụng cho mục đích khác, việc tìm hiểu thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất tín ngưỡng là rất cần thiết. Vậy thủ tục này gồm những bước nào và cần chuẩn bị hồ sơ ra sao? Hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây.

1. “Đất tín ngưỡng” không đồng nghĩa “đất tôn giáo”

Đây là điểm phân loại có ý nghĩa quyết định hồ sơ.

Luật Đất đai 2024 tách đất tín ngưỡng tại Điều 212 và đất tôn giáo tại Điều 213. Đáng chú ý, ngay trong định nghĩa đất tín ngưỡng, Quốc hội ghi rõ “chùa không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 213”, tức có những trường hợp một công trình được gọi là chùa nhưng xét tư cách pháp lý, chủ thể sử dụng và hoạt động thực tế lại cần phân loại rất kỹ giữa tín ngưỡng và tôn giáo.

Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016 đang áp dụng trong năm 2026 xác định cơ sở tín ngưỡng về bản chất là nơi thực hiện hoạt động tín ngưỡng của cộng đồng; tài liệu phổ biến pháp luật chính thức của Hà Nội cũng dẫn lại khái niệm này và xác định nhà thờ dòng họ là một dạng cơ sở tín ngưỡng.

Một thay đổi cần chuẩn bị ngay từ bây giờ: Quốc hội đã ban hành Luật Tín ngưỡng, Tôn giáo số 07/2026/QH16 ngày 23/04/2026, nhưng luật mới chỉ có hiệu lực từ 01/01/2027. Vì vậy, tại thời điểm bài viết này là 04/09/2026, Luật 2016 vẫn là nền tảng hiện hành; hồ sơ giải quyết kéo sang năm 2027 cần kiểm tra quy định chuyển tiếp và văn bản hướng dẫn Luật 2026.

2. Hệ thống văn bản pháp luật cần áp dụng

2.1. Nhóm văn bản đất đai trung tâm

Bộ hồ sơ pháp lý cho một vụ việc chuyển sang đất tín ngưỡng năm 2026 không nên chỉ dừng ở Luật Đất đai. Tối thiểu cần kiểm tra các văn bản sau:

Văn bản	Vai trò đối với thủ tục đất tín ngưỡng
Luật Đất đai số 31/2024/QH15	Văn bản gốc: phân loại đất, chuyển mục đích, điều kiện, quyền/nghĩa vụ, đất tín ngưỡng tại Điều 212
Nghị quyết 254/2025/QH15	Cơ chế tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai, tác động trực tiếp một số điều kiện và thẩm quyền
Nghị định 49/2026/NĐ-CP	Cực kỳ quan trọng từ 31/01/2026: hướng dẫn Nghị quyết 254 và tái cấu trúc thẩm quyền, thủ tục đất đai
Nghị định 102/2024/NĐ-CP	Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; tiếp tục là nền tảng kỹ thuật, đã được điều chỉnh/bổ sung bởi các văn bản sau
Nghị định 101/2024/NĐ-CP	Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, cơ sở dữ liệu và đăng ký biến động
Nghị định 103/2024/NĐ-CP và cơ chế tài chính sửa đổi, bổ sung	Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Nghị định 50/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết Nghị quyết 254 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ 31/01/2026
Thông tư 10/2024/TT-BTNMT	Hồ sơ địa chính, GCN, chỉnh lý và cập nhật biến động
Thông tư 23/2025/TT-BNNMT	Phân cấp, phân định thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai sau tổ chức chính quyền địa phương hai cấp
Quy định thủ tục của UBND tỉnh năm 2026	Xác định chính xác nơi nộp, mẫu đơn, đầu mối xử lý, người phê duyệt và thời hạn tại địa phương

Nghị định 101/2024 có hiệu lực từ 01/08/2024 và trực tiếp điều chỉnh điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai; Nghị định 102/2024 có hiệu lực cùng thời điểm, quy định chi tiết Luật Đất đai.

Thông tư 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/07/2024 quy định về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận; trong thực tiễn năm 2026, các địa phương vẫn viện dẫn Thông tư này, cùng những sửa đổi sau đó, để chỉnh lý cơ sở dữ liệu và Giấy chứng nhận sau khi có quyết định chuyển mục đích.

Thông tư 23/2025/TT-BNNMT, có hiệu lực 01/07/2025, phản ánh việc hệ thống quản lý đất đai đã chuyển sang cơ cấu Bộ Nông nghiệp và Môi trường và chính quyền địa phương hai cấp. Vì vậy, cách gọi cũ “Bộ/Sở Tài nguyên và Môi trường” vẫn xuất hiện trong văn bản, hồ sơ lịch sử, nhưng khi làm thủ tục năm 2026 phải sử dụng tên cơ quan chuyên môn hiện hành tại tỉnh.

2.2. Nhóm văn bản tín ngưỡng, tôn giáo

Các văn bản này không thay thế thủ tục đất đai, nhưng cần thiết để làm rõ bản chất của công trình và chủ thể:

Luật Tín ngưỡng, tôn giáo số 02/2016/QH14 là luật hiện hành trong năm 2026.

Nghị định 95/2023/NĐ-CP, có hiệu lực 30/03/2024, quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Tín ngưỡng, tôn giáo.

Nghị định 124/2025/NĐ-CP, có hiệu lực 01/07/2025, phân quyền, phân cấp và phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực dân tộc, tín ngưỡng, tôn giáo.

Luật Tín ngưỡng, Tôn giáo số 07/2026/QH16 đã được ban hành nhưng đến 01/01/2027 mới có hiệu lực. Luật mới tiếp tục xác định cơ sở tín ngưỡng là địa điểm thực hiện hoạt động tín ngưỡng của cộng đồng dân cư, bao gồm đình, đền, miếu, nhà thờ dòng họ và những cơ sở hợp pháp tương tự.

2.3. Tác động rất lớn của Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Đây là điểm mà các bài hướng dẫn viết theo pháp luật năm 2024–2025 rất dễ trở nên lỗi thời.

Từ 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực. Theo cơ chế mới, UBND cấp tỉnh giữ vai trò rất lớn trong việc quyết định và tổ chức các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích; đồng thời pháp luật cho phép việc phân cấp, ủy quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hiện hành.

Đặc biệt, Nghị định 49 yêu cầu UBND cấp tỉnh ban hành quy định về thủ tục hành chính đất đai thuộc phạm vi được giao chậm nhất đến ngày 01/07/2026, bao gồm trách nhiệm từng cơ quan, thời hạn tối đa, thành phần hồ sơ và biểu mẫu. Các thủ tục địa phương phải được công khai trên cổng thông tin của tỉnh và hệ thống có liên quan.

Hệ quả pháp lý là: từ giữa năm 2026 trở đi, không còn an toàn khi lấy một mẫu đơn hay thời hạn cũ trên mạng và áp dụng cho mọi tỉnh.

3. Khi nào được chuyển sang đất tín ngưỡng và những điều kiện phải thẩm định

3.1. Điều kiện về bản chất sử dụng đất

Điều kiện đầu tiên không phải là “có ý định xây nơi thờ cúng”, mà phải chứng minh mục đích dự kiến thực sự phù hợp với khái niệm đất tín ngưỡng.

Điều 212 Luật Đất đai 2024 liệt kê đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ và một số chùa/công trình tín ngưỡng khác. Đồng thời, chế định tín ngưỡng nhấn mạnh yếu tố sinh hoạt, thờ phụng mang tính cộng đồng.

Vì vậy, một phòng thờ trong nhà ở, bàn thờ gia tiên trong nhà dân hoặc một “điện thờ” hoàn toàn mang tính tư gia không đương nhiên làm cho cả thửa đất biến thành đất tín ngưỡng. Đây là điểm cần thẩm định về chức năng thực tế, chủ thể sử dụng, phạm vi cộng đồng, lịch sử hình thành và hồ sơ quản lý trước khi đề xuất mã mục đích đất TIN. Khái niệm cơ sở tín ngưỡng của pháp luật đặt trọng tâm vào hoạt động tín ngưỡng của cộng đồng.

3.2. Điều kiện về quy hoạch

Khoản 2 Điều 212 quy định trực tiếp việc sử dụng đất tín ngưỡng phải phù hợp với:

• mục đích sử dụng;
• quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đây thường là “nút thắt” lớn nhất.

Cần kiểm tra ít nhất: vị trí thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất hiện hành; quy hoạch chung/phân khu/quy hoạch xây dựng nông thôn tương ứng; có thuộc hành lang bảo vệ công trình, khu vực quốc phòng-an ninh, dự án đã được xác định thu hồi hay không; nếu là di tích thì còn phải kiểm tra chế độ bảo vệ di sản theo pháp luật chuyên ngành.

Bộ TN&MT trong trường hợp cụ thể về đất vườn xây nhà thờ họ cũng không trả lời rằng cứ có nhu cầu là được chuyển; cơ quan này đặt điều kiện rõ ràng là phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.

3.3. Phân loại trường hợp phải xin phép

Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp phải xin phép, trong đó gồm:

• chuyển đất trồng lúa và các loại đất rừng nhất định sang loại đất khác trong nhóm nông nghiệp;
• chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• một số trường hợp thay đổi giữa các loại đất phi nông nghiệp gắn với thay đổi hình thức giao/thuê đất;
• phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;
• một số chuyển đổi sang đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ.

Vì đất tín ngưỡng là đất phi nông nghiệp, kịch bản phổ biến:

Đất trồng cây lâu năm → đất tín ngưỡng để xây nhà thờ họ = chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp → phải được phép.

Ngược lại:

Đất ở → đất tín ngưỡng, xét riêng phép chuyển mục đích, không thuộc một trong các điểm của khoản 1 Điều 121. Do khoản 3 Điều 121 quy định trường hợp ngoài khoản 1 không phải xin phép, hướng xử lý pháp lý về nguyên tắc là đăng ký việc chuyển mục đích không phải xin phép, nhưng vẫn phải đáp ứng quy hoạch, điều kiện sử dụng và thủ tục đăng ký đất đai tương ứng.

Điều này không có nghĩa chủ đất có thể tự xây công trình trước rồi “đăng ký sau”. Pháp luật xây dựng, di sản, quy hoạch, môi trường, phòng cháy và quy chế kiến trúc — nếu thuộc trường hợp áp dụng — vẫn là các tầng pháp lý độc lập.

3.4. Trường hợp đất lúa hoặc đất rừng

Luật Đất đai 2024 ban đầu quy định việc chuyển đất lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang mục đích khác phải đáp ứng điều kiện nghiêm ngặt; Điều 122 còn quy định tiêu chí, điều kiện của Chính phủ.

Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã tạo cơ chế mới: trong phạm vi chính sách tháo gỡ vướng mắc, người có thẩm quyền có thể quyết định chuyển mục đích đối với nhóm đất lúa/rừng mà không còn phải chờ một nghị quyết riêng của HĐND cấp tỉnh như cơ chế cũ. Điều này không có nghĩa đất lúa/rừng được tự do chuyển; các tiêu chí chuyên ngành và điều kiện bảo vệ quỹ đất/rừng vẫn phải được kiểm tra.

3.5. Trường hợp thực hiện dự án đầu tư

Nếu việc chuyển đất sang công trình tín ngưỡng nằm trong một dự án đầu tư thuộc phạm vi Điều 122 khoản 2, người được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích còn phải đáp ứng các điều kiện như bảo đảm thực hiện dự án theo pháp luật đầu tư, có năng lực tài chính và không còn vi phạm đất đai chưa được xử lý xong.

Đối với một hộ gia đình xây nhà thờ họ không cấu thành dự án đầu tư, không nên máy móc áp toàn bộ nhóm điều kiện dự án này.

3.6. Trường hợp cơ sở tín ngưỡng đã tồn tại từ lâu

Đây là tình huống thực tiễn rất khác “xin chuyển mục đích”.

Khoản 9 Điều 137 cho phép cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác hoặc chùa thuộc trường hợp Điều 212, nếu đất không có tranh chấp và UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng, được cấp Giấy chứng nhận.

Do đó, trước khi nộp “đơn chuyển mục đích”, cần hỏi:

Công trình tín ngưỡng có trước hay sau việc xác lập quyền sử dụng đất? Chủ thể thực tế là cá nhân, một dòng họ hay cả cộng đồng? Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ ghi mục đích gì?

Có trường hợp đúng thủ tục phải là đăng ký đất đai/cấp GCN lần đầu hoặc xác lập quyền của cộng đồng, chứ không phải lấy quyền sử dụng đất cá nhân rồi đơn thuần đổi mã thành TIN.

4. Hồ sơ và quy trình chuyển mục đích sang đất tín ngưỡng

4.1. Nguyên tắc về hồ sơ năm 2026

Do Nghị định 49/2026 giao UBND tỉnh quy định cụ thể thủ tục hành chính trước 01/07/2026, không tồn tại một bộ biểu mẫu duy nhất có thể khẳng định áp dụng nguyên xi cho cả nước vào tháng 9/2026. Phải tải mẫu từ cổng thủ tục hành chính của tỉnh nơi có đất.

Tuy vậy, cấu trúc hồ sơ thực tế có thể chuẩn bị như sau.

4.2. Bảng hồ sơ và biểu mẫu

Tài liệu	Mục đích	Ghi chú thực hành
Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất	Xác định người yêu cầu, thửa đất, mục đích hiện tại và mục đích TIN	Dùng đúng mẫu tỉnh đang áp dụng; ví dụ TP.HCM năm 2026 dùng Mẫu số 02
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương	Chứng minh quyền và nguồn gốc đất	Kiểm tra diện tích, chủ sử dụng, mục đích, thời hạn
Giấy tờ theo Điều 137 nếu chưa có GCN	Chứng minh nguồn gốc/quá trình sử dụng	Có thể dẫn tới thủ tục cấp GCN lần đầu thay vì conversion đơn thuần
Trích lục bản đồ địa chính/Phiếu đo đạc chỉnh lý	Xác định chính xác phạm vi chuyển	Đặc biệt cần nếu chỉ chuyển một phần thửa
Tài liệu về công trình tín ngưỡng dự kiến hoặc hiện hữu	Làm rõ căn cứ xác định mục đích TIN	Nhà thờ họ: tài liệu dòng họ, biên bản thống nhất, lịch sử sử dụng… là hồ sơ chứng minh hữu ích
Tài liệu quy hoạch nếu cơ quan yêu cầu/bổ sung	Chứng minh khả năng tương thích quy hoạch	Nên tra cứu trước khi nộp
Hồ sơ dự án/chủ trương đầu tư	Chỉ khi thuộc dự án đầu tư	Kiểm tra Điều 116, 122
Hồ sơ miễn/giảm nghĩa vụ tài chính	Chỉ khi thuộc trường hợp được hưởng	Không mặc nhiên có vì chuyển sang đất tín ngưỡng
Xác nhận của UBND xã về đất dùng chung cho cộng đồng	Quan trọng trong trường hợp Điều 137(9)	Đất phải không tranh chấp, sử dụng chung cho cộng đồng

Ví dụ rất mới: Quyết định 44/2026/QĐ-UBND của TP.HCM ngày 30/06/2026 quy định hồ sơ đề nghị chuyển mục đích gồm Đơn Mẫu số 02, một trong các Giấy chứng nhận/giấy tờ theo Điều 137 hoặc quyết định đất đai qua các thời kỳ, cùng bản trích lục bản đồ địa chính hoặc Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất.

4.3. Quy trình từng bước

Rà soát pháp lý thửa đất

Trước khi nộp hồ sơ, cần xác định:

mục đích ghi trên GCN; nguồn gốc giao/thuê/công nhận; chủ thể đứng tên; thời hạn; có thế chấp hay tranh chấp không; diện tích xin chuyển toàn bộ hay một phần; công trình dự kiến là tín ngưỡng hay tôn giáo; quy hoạch đất đai và xây dựng.

Đây là bước quyết định xem áp dụng xin phép Điều 121(1), đăng ký không phải xin phép Điều 121(3), hay công nhận/cấp GCN theo Điều 137(9).

Xác định thẩm quyền và nơi nhận theo quy định tỉnh

Từ năm 2026, phải mở quy định của UBND tỉnh được ban hành thực hiện Nghị định 49 để xác định chính xác người nhận và người ký. Nghị định 49 yêu cầu các tỉnh quy định chi tiết trách nhiệm, thời gian, hồ sơ, biểu mẫu và công khai thủ tục.

Ví dụ tại TP.HCM, Quyết định 44/2026 quy định tổ chức, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công; Trung tâm chuyển hồ sơ cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường.

Kiểm tra, thẩm định và kiểm tra thực địa

Cơ quan chuyên môn rà soát tính đầy đủ/hợp lệ, yêu cầu bổ sung nếu cần và tiến hành kiểm tra thực địa trong trường hợp chuyển mục đích. Quy định TP.HCM năm 2026 thể hiện rõ bước kiểm tra thực địa này.

Ở bước này, cơ quan có thể xem xét:

• điều kiện quy hoạch;
• nguồn gốc và hiện trạng đất;
• sự phù hợp của mục đích TIN;
• diện tích chuyển;
• điều kiện đặc thù lúa/rừng;
• điều kiện dự án nếu có;
• nghĩa vụ tài chính và trường hợp được miễn.

Lập hồ sơ trình quyết định

Cơ quan chuyên môn hoàn thiện hồ sơ, trích lục/đo đạc và tờ trình để trình chủ thể có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích trong trường hợp cần phép.

Ở TP.HCM, hồ sơ nội bộ sử dụng Mẫu số 05 cho tờ trình và Mẫu số 07 cho dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích. Đây là mẫu địa phương, không nên suy rộng thành mẫu bắt buộc toàn quốc.

Xác định nghĩa vụ tài chính

Cơ quan chuyên môn chuyển thông tin cho cơ quan thuế/tài chính khi phải xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các nghĩa vụ liên quan. Sau khi cơ quan thuế thông báo, người sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo. Quy trình TP.HCM năm 2026 thể hiện riêng cả khâu xác định trường hợp được miễn và khâu xác định nghĩa vụ phải nộp.

Chỉnh lý hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận

Sau quyết định và việc hoàn tất nghĩa vụ cần thiết, cơ quan đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính; Giấy chứng nhận được cấp mới hoặc xác nhận thay đổi tùy trường hợp. Thông tư 10/2024 là nền tảng về hồ sơ địa chính, còn tại TP.HCM năm 2026 quyết định địa phương quy định hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh để cập nhật, chỉnh lý.

4.4. Timeline thủ tục

Về thời hạn: không nên công bố một con số duy nhất cho toàn quốc trong bối cảnh pháp lý tháng 9/2026. Ví dụ cụ thể, TP.HCM quy định thủ tục chuyển mục đích thuộc Quyết định 44/2026 được thực hiện không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đây là minh chứng rõ nhất cho yêu cầu phải tra cứu thủ tục của tỉnh, thay vì lấy thời hạn từ các bài viết trước ngày 31/01/2026.

5. Quyền, nghĩa vụ, chi phí và các trường hợp miễn hoặc không phù hợp

5.1. Thời hạn sử dụng đất tín ngưỡng

Khoản 7 Điều 171 Luật Đất đai 2024 xác định đất tín ngưỡng là đất sử dụng ổn định lâu dài. Đây là một đặc trưng quan trọng của chế độ đất TIN.

Tuy nhiên, “ổn định lâu dài” là thời hạn sử dụng, không đồng nghĩa với việc mọi người sử dụng loại đất này đều có đầy đủ quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê như đất ở.

5.2. Quyền của cộng đồng dân cư

Điều 39 Luật Đất đai quy định cộng đồng dân cư có các quyền, nghĩa vụ chung và về nguyên tắc có quyền, nghĩa vụ tương ứng với hình thức sử dụng đất của cá nhân, trừ quyền để thừa kế. Nhưng nếu cộng đồng được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc công nhận quyền theo hình thức giao đất không thu tiền, cộng đồng không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đây là rủi ro cần tư vấn trước cho một dòng họ/cộng đồng: việc hợp thức hóa thửa đất thành tài sản sử dụng chung cho cơ sở tín ngưỡng có thể tạo một chế độ pháp lý rất khác so với đất cá nhân đứng tên.

Ngược lại, không nên khẳng định rằng cứ mang mã TIN thì đương nhiên mất mọi quyền định đoạt. Phải đọc đồng thời:

1. người sử dụng đất là ai;
2. nguồn gốc quyền;
3. hình thức giao/công nhận/thuê;
4. quyết định chuyển mục đích;
5. nội dung GCN.

5.3. Đất tín ngưỡng có được miễn tiền sử dụng đất không?

Không có nguyên tắc chung rằng cứ chuyển sang đất tín ngưỡng là được miễn toàn bộ nghĩa vụ tài chính.

Điều 121 khoản 2 quy định khi thuộc trường hợp chuyển mục đích phải xin phép thì người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật; chế độ sử dụng và quyền, nghĩa vụ được xác định theo loại đất sau khi chuyển.

Điều 118 Luật Đất đai có quy định giao không thu tiền đối với đất tín ngưỡng dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng, nhưng đây là một trường hợp cụ thể, không phải quy định miễn chung cho mọi hồ sơ tự nguyện chuyển đất cá nhân sang TIN.

Năm 2026, các vấn đề tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn phải đọc Nghị định 103/2024 cùng các cơ chế mới, đặc biệt Nghị định 50/2026/NĐ-CP, có hiệu lực ngay 31/01/2026, hướng dẫn Nghị quyết 254/2025 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Do đó, trước khi nộp hồ sơ cần yêu cầu cơ quan chuyên môn trả lời bằng căn cứ cụ thể:

“Với nguồn gốc thửa đất này, người sử dụng đất này và mục đích sau chuyển là đất tín ngưỡng, hình thức sử dụng đất sau chuyển là gì và nghĩa vụ tài chính được tính theo điều khoản nào?”

Đây tốt hơn nhiều so với hỏi chung “đất tín ngưỡng có được miễn tiền không?”.

5.4. Lệ phí hành chính khác với tiền sử dụng đất

Cần tách ba nhóm:

Khoản tiền	Bản chất
Tiền sử dụng đất/tiền thuê đất	Nghĩa vụ tài chính về đất
Phí đo đạc, trích lục, dịch vụ hồ sơ nếu phát sinh	Chi phí kỹ thuật/hành chính theo cơ chế áp dụng
Lệ phí cấp/cấp đổi GCN	Khoản lệ phí liên quan kết quả đăng ký

Mức cụ thể không nên lấy một con số toàn quốc. Sau cơ chế Nghị định 49, cần tra thủ tục và nghị quyết/quy định thu phí của chính tỉnh nơi có đất. Quyết định TP.HCM năm 2026, chẳng hạn, xây dựng riêng cả biểu mẫu và luồng chuyển hồ sơ tài chính thay vì sử dụng một thủ tục toàn quốc đóng cứng.

5.5. Trường hợp không phải xin phép

Đây là “miễn thủ tục xin phép”, không phải “miễn đăng ký”.

Khoản 3 Điều 121 quy định: việc chuyển mục đích không thuộc khoản 1 thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vì vậy, ví dụ đất ở chuyển sang tín ngưỡng về nguyên tắc không rơi vào danh mục phải xin phép, nhưng sự thay đổi mục đích vẫn phải phản ánh trong hồ sơ địa chính theo thủ tục đăng ký phù hợp. Cơ quan quản lý đất đai đã công bố thủ tục hành chính đối với trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép.

5.6. Các trường hợp có nguy cơ không được chấp thuận

Không nên dùng cụm “cấm chuyển sang đất tín ngưỡng” một cách rộng. Chính xác hơn, cơ quan có thể không đủ căn cứ để giải quyết nếu:

Không phù hợp quy hoạch: Điều 212(2) đặt điều kiện trực tiếp về quy hoạch, kế hoạch và quy hoạch xây dựng.

Sai bản chất: công trình thực chất là nhà ở, kinh doanh hoặc cơ sở tôn giáo nhưng hồ sơ đề nghị TIN.

Không đáp ứng điều kiện chuyển đất nông nghiệp/lúa/rừng: Điều 121–122 và các cơ chế sửa đổi năm 2025–2026 phải được đối chiếu.

Hồ sơ quyền sử dụng đất chưa rõ: đặc biệt khi đất dòng họ do một cá nhân đứng tên, có tranh chấp thừa kế hoặc chưa xác định đây là tài sản chung của cộng đồng/dòng họ.

Đề nghị “công nhận đất tín ngưỡng” trong khi thực chất là một thửa đất chưa đủ điều kiện cấp GCN: trường hợp cộng đồng theo Điều 137(9) phải có đất không tranh chấp và xác nhận của cấp xã về việc sử dụng chung.

6. Rủi ro pháp lý, thực tiễn xét xử và lịch sử phát triển pháp luật đất tín ngưỡng

6.1. Rủi ro nhầm tài sản cá nhân với tài sản của dòng họ hoặc cộng đồng

Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất đối với nhà thờ họ.

Một người có thể đang đứng tên một thửa đất nhưng công trình trên đó được cả dòng họ đóng góp, sử dụng và quản lý. Ngược lại, có trường hợp nhà thờ do một cá nhân xây dựng trên đất riêng và chưa bao giờ có sự chuyển giao quyền cho cộng đồng.

Nếu vội vàng làm hồ sơ ghi “đất tín ngưỡng của cộng đồng” mà không giải quyết quan hệ sở hữu, đại diện và ý chí của thành viên, tranh chấp sau đó có thể chuyển từ bài toán đất đai sang cả thừa kế, sở hữu chung, đại diện cộng đồng và quản lý tài sản thờ cúng.

Thực tế xét xử cho thấy loại đất TIN xuất hiện ngay trong các vụ tranh chấp thừa kế. Bản án phúc thẩm số 579/2024/DS-PT ngày 21/11/2024, được TAND công bố, có hồ sơ thửa đất được ghi là “đất nhà thờ họ Phan (TIN)” trong một vụ tranh chấp chia di sản thừa kế. Chỉ từ dữ kiện được công bố này không nên suy rộng kết quả pháp lý của mọi nhà thờ họ; nhưng nó cho thấy rõ việc xác lập mã TIN và chủ thể quyền có thể tác động trực tiếp đến tranh chấp tài sản thế hệ sau.

6.2. Thực tiễn giám đốc thẩm về đất công trình tín ngưỡng

Hệ thống TAND tối cao công bố Quyết định giám đốc thẩm số 14/2022/HC-GĐT ngày 25/04/2022, liên quan khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài liệu trên hệ thống án lệ có viện dẫn nhóm quy định về cấp Giấy chứng nhận cho cộng đồng đang sử dụng đất có đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

Qua phạm vi tra cứu phục vụ bài viết này, chưa nên khẳng định có một án lệ chính thức duy nhất chuyên biệt đặt ra “quy tắc chuyển mục đích từ đất X sang đất tín ngưỡng”. Nguồn thực tiễn hiện có giá trị lớn hơn ở việc giải quyết tranh chấp về cấp GCN, chủ thể sử dụng và tính chất cộng đồng của đất có công trình tín ngưỡng.

Do đó, khi viện dẫn án, phải phân biệt:

án lệ được Hội đồng Thẩm phán lựa chọn, công bố theo thủ tục án lệ;

với bản án/quyết định giám đốc thẩm đã được công bố, có giá trị tham khảo thực tiễn nhưng không đương nhiên là án lệ.

6.3. Rủi ro xây trước, hợp thức hóa sau

Từ Điều 212 có thể thấy quan điểm pháp luật là mục đích tín ngưỡng cũng phải nằm trong khuôn khổ quy hoạch, chứ không phải việc xây một nhà thờ, điện, miếu trên đất khác mục đích sẽ tự động biến đất thành TIN.

Vì vậy trình tự an toàn là:

xác định pháp lý và quy hoạch → hoàn thành thủ tục đất → hoàn thành thủ tục xây dựng/chuyên ngành cần thiết → xây dựng và sử dụng.

Thực hiện ngược có thể dẫn tới xử phạt sử dụng đất sai mục đích, xử lý công trình và làm hồ sơ sau này khó hơn.

6.4. Rủi ro chuyển toàn bộ thửa đất trong khi chỉ một phần phục vụ tín ngưỡng

Ví dụ thửa 1.000 m² có nhà ở 200 m², vườn 700 m² và dự kiến nhà thờ họ 100 m². Không nên mặc nhiên xin chuyển cả 1.000 m² sang TIN.

Cần xác định ranh giới thực sự của phần tín ngưỡng và xem có phải đo đạc, tách thửa, chỉnh lý hoặc ghi nhận nhiều mục đích theo cơ chế pháp luật tương ứng. Hồ sơ địa phương như TP.HCM năm 2026 yêu cầu trích lục bản đồ địa chính/Phiếu đo đạc chỉnh lý là một minh chứng về tầm quan trọng của việc xác định chính xác phạm vi đất.

6.5. Rủi ro sử dụng TIN để kinh doanh

Luật Đất đai 2024 không hoàn toàn cấm đất tín ngưỡng có hoạt động thương mại, dịch vụ. Khoản 3 Điều 212 cho phép sử dụng đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại, dịch vụ nhưng phải đáp ứng yêu cầu tại khoản 2 Điều 218.

Điểm này mới và cần được đọc rất thận trọng: “kết hợp” không có nghĩa có thể biến phần đất TIN thành một dự án kinh doanh chính. Khi nguồn thu, công trình thương mại hoặc diện tích dịch vụ trở thành hoạt động chủ đạo, rủi ro bị xác định sử dụng sai mục đích sẽ tăng cao.

6.6. Lịch sử phát triển của chế định đất tín ngưỡng

Pháp luật đất đai Việt Nam cho thấy quá trình ngày càng tách bạch tín ngưỡng cộng đồng với tôn giáo có tổ chức.

Giai đoạn Luật Đất đai 2003: Luật đã dành riêng Điều 100 cho “đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ”; đồng thời hệ thống phân loại thời kỳ này thường đặt tôn giáo và tín ngưỡng gần nhau trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Giai đoạn Luật Đất đai 2013: chế định được định danh rõ thành Điều 160 – Đất tín ngưỡng, bao gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Luật 2013 cũng duy trì cơ chế cấp GCN cho cộng đồng dân cư sử dụng các công trình này nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Giai đoạn Luật Đất đai 2024: Điều 212 tiếp tục mô hình độc lập nhưng tinh chỉnh đáng kể: sử dụng thuật ngữ “nhà thờ họ”, bổ sung cách xử lý đối với chùa không thuộc đất tôn giáo theo Điều 213, mở phạm vi tới “công trình tín ngưỡng khác” và quy định rõ khả năng sử dụng kết hợp thương mại, dịch vụ có điều kiện.

Giai đoạn cải cách 2025–2026: trọng tâm thay đổi không chỉ là nội dung đất tín ngưỡng mà là cơ cấu thẩm quyền. Sau tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và Nghị định 49/2026, thủ tục được địa phương hóa mạnh hơn; UBND tỉnh phải tự quy định quy trình, biểu mẫu và trách nhiệm thực hiện

Từ 01/01/2027: Luật Tín ngưỡng, Tôn giáo 2026 bắt đầu có hiệu lực, tạo thêm một lớp pháp lý mới về cơ sở tín ngưỡng mà các hồ sơ kéo dài qua năm 2027 cần theo dõi.

7. Checklist thực hành, khác biệt địa phương và câu hỏi nên gửi cơ quan đất đai

7.1. Checklist trước khi nộp hồ sơ

Nội dung kiểm tra	Đã có	Chưa có	Ý nghĩa
GCN hoặc hồ sơ nguồn gốc đất	☐	☐	Xác định quyền và loại đất hiện tại
Xác định đúng chủ thể: cá nhân/dòng họ/cộng đồng/tổ chức	☐	☐	Tránh sai chủ thể trên GCN
Xác định công trình thực sự thuộc tín ngưỡng, không phải tôn giáo	☐	☐	Quyết định Điều 212 hay 213
Tra quy hoạch sử dụng đất	☐	☐	Điều kiện trọng yếu
Tra quy hoạch xây dựng	☐	☐	Điều 212(2) yêu cầu
Xác định trường hợp phải xin phép theo Điều 121(1)	☐	☐	Chọn đúng thủ tục
Xác định có phải chỉ đăng ký theo Điều 121(3)	☐	☐	Tránh nộp sai thủ tục
Xác định có thuộc trường hợp công nhận theo Điều 137(9)	☐	☐	Đặc biệt với đình, đền, miếu, nhà thờ họ cũ
Có xác nhận đất không tranh chấp nếu xin công nhận cho cộng đồng	☐	☐	Điều kiện Điều 137(9)
Trích lục/đo đạc phần diện tích xin chuyển	☐	☐	Tránh chuyển dư diện tích
Kiểm tra đất lúa/rừng	☐	☐	Có điều kiện đặc thù
Kiểm tra quy định thủ tục tỉnh ban hành sau NĐ 49/2026	☐	☐	Xác định mẫu, nơi nộp, thời hạn
Ước tính nghĩa vụ tài chính trước khi nộp	☐	☐	Tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến
Biên bản dòng họ/cộng đồng về quản lý và sử dụng đất	☐	☐	Giảm rủi ro tranh chấp nội bộ
Kiểm tra thủ tục xây dựng/di sản chuyên ngành	☐	☐	Chuyển đất không đồng nghĩa được xây ngay

7.2. Khác biệt địa phương cần đặc biệt lưu ý

Sau Nghị định 49/2026, sự khác biệt giữa các tỉnh không chỉ còn ở giá đất hay phí, mà có thể xuất hiện ở:

đầu mối tiếp nhận — Trung tâm Phục vụ hành chính công, cơ quan chuyên môn, hệ thống trực tuyến;

cơ quan/người ký — tùy cơ chế phân cấp, ủy quyền của tỉnh;

tên và số hiệu biểu mẫu;

thời hạn tối đa;

cách luân chuyển hồ sơ thuế;

mức lệ phí/các khoản dịch vụ đo đạc;

quy trình nội bộ giữa cơ quan nông nghiệp-môi trường, thuế và Văn phòng đăng ký đất đai. Nghị định 49 buộc UBND tỉnh cụ thể hóa các nội dung thủ tục này.

TP.HCM là ví dụ rõ: Quyết định 44/2026 dùng Mẫu 02 cho đơn chuyển mục đích, nhận hồ sơ qua Trung tâm Phục vụ hành chính công, chuyển sang cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường, kiểm tra thực địa, trình quyết định, chuyển nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý tại Văn phòng đăng ký đất đai và áp dụng thời hạn tối đa 15 ngày làm việc.

Vì vậy, một bộ hồ sơ soạn cho TP.HCM không nên đem nộp nguyên trạng tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai hay một tỉnh khác mà không đối chiếu quyết định thủ tục mới của tỉnh. Chính phủ cũng công bố nhiều quyết định địa phương chi tiết hóa Luật Đất đai; chẳng hạn Hải Phòng đã có hệ thống quy định riêng triển khai Luật Đất đai và Nghị định 102.

7.3. Mẫu nội dung mô tả nhu cầu trong đơn/hồ sơ

Có thể xây dựng phần thuyết minh theo cấu trúc sau, sau đó chuyển sang mẫu chính thức của tỉnh:

“Người sử dụng đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng phần diện tích … m² thuộc thửa đất số …, tờ bản đồ số …, hiện có mục đích sử dụng là … sang đất tín ngưỡng để sử dụng làm … [nhà thờ họ/đình/đền/miếu/công trình tín ngưỡng khác]. Công trình dự kiến phục vụ hoạt động thờ cúng … của … [dòng họ/cộng đồng]; không sử dụng vào mục đích ở. Người sử dụng đất đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện đăng ký/chuyển mục đích theo Điều 121 và Điều 212 Luật Đất đai năm 2024.”

Không nên ghi đơn giản “xin chuyển sang đất tâm linh”, vì “đất tâm linh” không phải tên loại đất pháp lý trong Điều 9 và Điều 212 Luật Đất đai. Nhóm pháp lý cần xác định là đất tín ngưỡng hoặc đất tôn giáo tùy trường hợp.

7.4. Bộ câu hỏi nên gửi Sở/cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường

Khi làm việc với cơ quan mà trước đây thường gọi là Sở TN&MT, nên đặt câu hỏi đủ cụ thể để có câu trả lời có giá trị pháp lý:

“Theo mục đích đang ghi trên Giấy chứng nhận là … và mục đích dự kiến là đất tín ngưỡng theo Điều 212 Luật Đất đai 2024, trường hợp của chúng tôi thuộc khoản 1 hay khoản 3 Điều 121?”

“Thửa đất số …, tờ bản đồ … hiện có được quy hoạch cho đất tín ngưỡng hoặc có cho phép sử dụng tín ngưỡng theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng hiện hành không?”

“Quyết định nào của UBND tỉnh đang quy định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sau Nghị định 49/2026/NĐ-CP? Xin cho biết mã thủ tục hành chính và biểu mẫu đang có hiệu lực.”

“Cơ quan nào là nơi tiếp nhận hồ sơ và người nào có thẩm quyền quyết định trường hợp chủ sử dụng là cá nhân/cộng đồng dân cư?”

“Đề nghị xác định bằng căn cứ pháp luật hình thức sử dụng đất sau khi chuyển sang đất tín ngưỡng và thời hạn sử dụng đất được ghi trên GCN.”

“Với nguồn gốc đất hiện tại là …, nghĩa vụ tiền sử dụng đất/tiền thuê đất khi chuyển sang TIN được xác định theo điều khoản nào của Nghị định 103/2024, Nghị định 50/2026 và văn bản liên quan?”

“Nếu chỉ … m² trong tổng diện tích … m² sử dụng cho nhà thờ họ, có phải tách thửa hay chỉ đo đạc chỉnh lý/xác định phần diện tích chuyển mục đích?”

“Nếu nhà thờ họ đã tồn tại từ năm … và sử dụng chung cho dòng họ/cộng đồng, trường hợp này nên thực hiện thủ tục chuyển mục đích hay cấp Giấy chứng nhận/công nhận theo khoản 9 Điều 137 Luật Đất đai?”

“Cơ quan có yêu cầu xác nhận của UBND xã về việc sử dụng chung của cộng đồng, không có tranh chấp, người đại diện hoặc ban quản lý cơ sở tín ngưỡng hay không?”

“Sau khi hoàn thành thủ tục đất đai, công trình dự kiến có thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, thẩm định di sản hoặc thủ tục chuyên ngành nào khác không?”

Có thể cô đọng toàn bộ vấn đề thành ba nhánh:

Nhánh thứ nhất — đất nông nghiệp muốn làm đình, đền, miếu, nhà thờ họ: đây là chuyển nông nghiệp → phi nông nghiệp, phải xin phép theo điểm b khoản 1 Điều 121; phải đặc biệt kiểm tra quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.

Nhánh thứ hai — đất ở hoặc một loại phi nông nghiệp muốn chuyển sang TIN: trước hết đối chiếu toàn bộ khoản 1 Điều 121. Nếu không rơi vào danh mục phải xin phép, áp dụng khoản 3 và thủ tục đăng ký thay đổi mục đích tương ứng; không nên mặc định vẫn phải xin một “quyết định cho phép”.

Nhánh thứ ba — đình, đền, miếu, nhà thờ họ đã tồn tại lịch sử và cộng đồng đang sử dụng: phải xem xét ưu tiên chế định cấp GCN/công nhận quyền cho cộng đồng tại khoản 9 Điều 137, thay vì coi đây đơn thuần là một hồ sơ chủ đất cá nhân “đổi mục đích”.

Và từ năm 2026 có thêm một nguyên tắc thực hành bắt buộc: sau khi xác định đúng nhánh pháp lý theo Luật Đất đai, phải mở quyết định thủ tục đất đai mới nhất của UBND tỉnh nơi có đất. Nghị định 49/2026 đã giao các tỉnh cụ thể hóa hồ sơ, biểu mẫu, trách nhiệm và thời hạn; TP.HCM là ví dụ cho thấy mẫu đơn, nơi nhận và thời gian giải quyết hiện đã được quy định ở cấp địa phương.

Nguồn pháp lý chính thức ưu tiên tra cứu: Hệ thống văn bản của Chính phủ về Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn; Nghị định 101/2024 về đăng ký và GCN; Nghị định 102/2024; Nghị định 49/2026; Nghị định 50/2026; Thông tư 10/2024 về hồ sơ địa chính; Thông tư 23/2025 về phân định thẩm quyền; Luật Tín ngưỡng, tôn giáo 2016 và Luật Tín ngưỡng, Tôn giáo 2026 có hiệu lực từ 2027.

*** Xem thêm: Ai đứng tên khi làm giấy tờ cho nhà thờ họ?